Aktuelle Information zum Steuerrecht (Seite 12)

Baumängel bei Selbstnutzung und Vermietung

Wer Baumängel an einem selbst genutzten Einfamilienhaus beseitigen lässt, hat steuerlich schlechte Karten: Laut Bundesfinanzhof sind die dadurch entstehenden Kosten nicht steuermindernd als außergewöhnliche Belastungen zu berücksichtigen. Ein Abzug als außergewöhnliche Belastungen ist nur möglich, wenn jemandem zwangsläufig größere Aufwendungen als der überwiegenden Mehrzahl vergleichbarer Steuerzahler erwachsen. Das sei bei der Beseitigung von Baumängeln nicht der Fall, weil Baumängel keineswegs unüblich seien. Man könne sie nicht mit Schäden vergleichen, die z.B. durch ungewöhnliche Ereignisse wie Hochwasser entstünden. Die Kosten sind selbst bei Ausfall der Gewährleistungsansprüche im Fall der Insolvenz des Bauunternehmers nicht als außergewöhnliche Belastungen abziehbar.

Mangelhafte Bauleistungen können natürlich Vermieter genauso treffen: Der Eigentümer eines geerbten Bauernhauses aus dem 19. Jahrhundert hatte ein Bauunternehmen damit beauftragt, das Haus umzubauen und die Stallungen zu Wohnräumen auszubauen. Die Bauausführung erwies sich als mangelhaft, was ein vom Eigentümer angestrengtes Beweissicherungsverfahren bestätigte. Er ließ die Werkarbeiten daraufhin durch einen anderen Bauunternehmer beseitigen (abreißen), der auch den Umbau vollendete. Nach Abschluss der Arbeiten vermietete er das Haus.

Der Bundesfinanzhof hat die Umbaukosten als Herstellungskosten beurteilt, obwohl die Leistungen des Bauunternehmers mangelhaft und deshalb zu beseitigen waren. Das bedeutet für den Vermieter: Er kann seine vergeblichen Kosten und die Kosten der Abrissarbeiten nicht sofort bei seinen Vermietungseinkünften steuermindernd als Werbungskosten geltend machen. Sie erhöhen nur die Bemessungsgrundlage für die AfA und werden damit nur verteilt über die Gesamtnutzungsdauer steuerwirksam.

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